Más de uno se lo ha preguntado cuando, al ver los distintos anuncios de las inmobiliarias, los locales comerciales ofrecen precios más accesibles que las viviendas. Aunque no siempre es el caso y hay muchas variables en juego (dimensiones, ubicación del local dentro de la ciudad) resulta tentadora la posibilidad de adquirir un local comercial más tarde se puede transformar en vivienda. Pero para vivir en un local comercial, es necesario que tenga cédula de habitabilidad, requisito sine qua non para darle esa utilidad, y que no resulta, ni mucho menos, algo sencillo.
Porque las ventajas pueden ser varias: o bien beneficiarse de un precio más competitivo que una vivienda al uso, para, tras una reforma, usarla como vivienda o ponerla en alquiler como tal; o bien vivir en el propio lugar de trabajo, con el ahorro que eso conlleva. Por suerte o por desgracia, ésta última opción no es legal, ya que un local debe estar registrado como local comercial o como vivienda, pero la opción híbrida no se contempla. Es más, quien haga este doble uso puede verse castigado con severas multas, como veremos a continuación.
En resumen, no se puede vivir en un local comercial. Pero sí se puede intentar lograr la cédula de habitabilidad que permite las reformas necesarias para convertir esa ferretería, esa tienda de muebles o esa clínica dental en tu vivienda.
La importancia de la cédula de habitabilidad
En muchas ciudades del mundo (aunque a menudo se habla de Nueva York y barrios como Queens o Bushwick) es una tendencia cada vez mayor que futuros propietarios que trabajan como artistas o artesanos se hagan con viejos locales comerciales para reconvertirlos en viviendas.
O en viviendas con unas características aptas para su trabajo, como puede ser un antiguo garaje reconvertido para el nuevo uso.
Pero, claro, mientras no hay problemas en que uno pinte o cree esculturas en su casa, sí habría problemas en que alguien duerma en el lugar en que se pinta o crea esculturas. Porque la mera actividad residencial requiere unos suministros concretos, tales como provisión de agua, que la actividad comercial, no.
De hecho, si uno empieza a vivir en local comercial adquirido, y trata de instalar una ducha, con su agua corriente, empezarán los problemas y, en caso de ser detectada la irregularidad de empezar esos trabajos sin la cédula de habitabilidad correspondiente, la adquisición de la misma podría correr serio peligro.
O sea, si se quiere vivir en un local comercial, tras las obras de rehabilitación correspondientes, será necesario obtener la cédula de habitabilidad, lo cual no está garantizado en todos los casos. Por lo que resulta arriesgado adquirir una propiedad para darle un uso residencial si ésta no cuenta previamente con esa cédula de habitabilidad que, grosso modo, se puede definir como el “permiso legal para vivir en tal lugar”.
¿Cómo conseguir una cédula de habitabilidad?
Conocer un arquitecto que conozca, a su vez, los recovecos legales para obtener del modo más rápido posible la ansiada cédula de habitabilidad, si se ha optado por comprar un local comercial para transformar en vivienda, es importante.
Para ello, el arquitecto deberá ir superando una serie de trámites de diversa índole, en una apuesta que no siempre tiene claro el final feliz. Por lo que es importante insistir en lo arriesgado de este tipo de operaciones y en que en muchas ocasiones no se ve satisfecho ese deseo. Por ejemplo, que el número de viviendas por hectárea esté limitado y no se plantee incluir ninguna más en el registro.
También pueden surgir complicaciones que no tienen que ver con la ley en concreto, como el rechazo de la comunidad de vecinos donde se situaba el local comercial a contar en su lugar con una vivienda. En ese caso, una entrevista con el presidente de la comunidad nunca está de más. Podrías considerar también la instalación de una alarma para tu nueva vivienda, un extra de seguridad para tu tranquilidad
Como es también recomendable contar con el asesoramiento de expertos inmobiliarios, de la propia inmobiliaria donde se oferte el local, o de otros ámbitos. Así como del arquitecto en cuestión que se vaya a encargar del proceso del cambio de uso. Interesante para calibrar la dificultad es el dato de que, en el periodo de 2015 a 2019, en Madrid el Ayuntamiento autorizó 778 cambios de local comercial a vivienda. ¿Mucho? ¿Poco? Habida cuenta de la alta demanda inmobiliaria que hay en una gran ciudad como la capital de España, no parece una cifra muy halagüeña.
